Tipologie di contratti d’affitto 

5 tipologie di contratto di affitto: tassazione e differenze

Se stai pensando di prendere una casa in affitto, una delle cose più importanti su cui informarsi è sicuramente il contratto di affitto che ti viene proposto e che dovrai firmare.

Ci sono diversi tipi di contratto e le differenze possono essere anche molto significative. 

Nonostante l’importanza di questo aspetto, molti giovani non si informano ancora abbastanza o non hanno le informazioni necessarie utili a comprendere quali saranno gli obblighi che li accompagneranno durante tutto il periodo di affitto.

Ci sono diverse tipologie di contratti di locazione. In base alla scelta o alla proposta che ti faranno, devi sapere che ci saranno diversi obblighi contrattuali da dover rispettare. Non tutti i contratti sono quindi strutturati nello stesso modo. Le principali differenze riguardano la durata e il tipo di affittuario a cui si rivolgono.

Quando devi valutare i diversi tipi di contratti di affitto, saranno molte le considerazioni da fare. 

Firmare un contratto richiede, infatti, un’attenta valutazione sulle condizioni elencate all’interno del suddetto documento.

Tipologie di contratti d'affitto

Prima di firmare e trasferirsi è necessario effettuare una prima valutazione sull’immobile e su quanto questo soddisfi le tue aspettative. È necessario, quindi, comprendere l’adeguatezza della soluzione alle proprie personali esigenze. Per esempio, la zona in cui è situato e i servizi presenti nelle vicinanze.

Come prima cosa è necessario andare ad identificare le informazioni di base: ovvero quei dati che devono sempre essere presenti all’interno di ogni tipo di contratto.

Informazioni primarie:

  • Dati anagrafici dell’affittuario e del locatore: nome, cognome data di nascita, residenza, etc. ;
  • Data di inizio del contratto;
  • Durata del contratto e condizioni per il recesso;
  • Identificazione del bene per cui viene stipulato il contratto (stanza o appartamento, per esempio);
  • Canone di locazione;
  • Spese condominiali;
  • APE o Attestato di Prestazione Energetica:  ovvero la classe energetica in cui rientra l’immobile;
  • Modalità di aggiornamento Istat.

5 tipologie di contratto di locazione residenziale

Per questi motivi, abbiamo deciso di fornirvi una panoramica, elencando le cinque tipologie di contratto di affitto che possono essere stipulate in Italia.

1. Contratto ordinario a canone libero (4+4):

Contratto ordinario a canone libero

Questo contratto prevede una durata minima di 4 anni, rinnovabili in automatico, per altri 4 anni. 

È sicuramente la tipologia di contratto più utilizzata, in quanto permette al locatore di stabilire liberamente il canone d’affitto. 

Un aspetto interessante di questo tipo di contratto è che l’inquilino può decidere di recedere dal contratto in qualsiasi momento. Per farlo è necessario dare un preavviso di disdetta 3 o 6 mesi prima della data effettiva. Al contrario, il locatore non può farlo, ma deve necessariamente attendere il 4° anno e solo in casi particolari, come la vendita dell’immobile o la ristrutturazione dell’edificio.

Se nessuno recede dal contratto o effettua una qualche comunicazione, il contratto si rinnova in automatico per altri 4 anni. 

Questo tipo di contratto è da preferire quando, nella propria prospettiva, si pensa di dover rimanere in una determinata città per periodi di tempo molto lunghi. Ovviamente, anche quando la casa o la stanza da te trovata soddisfa la maggior parte o tutte le tue esigenze.

2. Contratto transitorio

Contratto transitorio

Questa tipologia di contratto può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi. Il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile, concede la sua proprietà per un periodo di tempo limitato e per un uso determinato.

È sicuramente la forma di contratto più conveniente per il locatore e per l’inquilino. Viene usata quando l’affittuario ha delle esigenze temporanee e, soprattutto, non turistiche. Quindi è una formula ideale per chi ha delle esigenze di studio o di lavoro.

Questo tipo di contratto non è soggetto all’obbligo di disdetta. Tipicamente, si stabilisce con l’inquilino che esso potrà lasciare l’immobile dando un preavviso di 3 mesi prima dell’effettiva data in cui se ne andrà. Inoltre, al termine della durata naturale del contratto, quest’ultimo termina automaticamente.  

Se l’affittuario desidera rinnovare il contratto è necessario che lo comunichi anticipatamente al locatore.

3. Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato

Contratto a canone concordato

La durata di questo tipo di contratto è tipicamente 3+2. 

La particolarità di questo tipo di contratto è che il canone di locazione viene stabilito in modo preciso. Devono essere rispettate le condizioni e limiti previsti da accordi stipulati a livello locale da agenzie e organizzazioni di categoria attive nel settore. Questo comporta, di solito, un canone calmierato, ovvero leggermente più basso rispetto a quello di mercato incontrando, in questo modo, anche le esigenze degli affittuari.

Anche per i locatori stipulare questo tipo di contratto è conveniente. Sono previste numerose agevolazioni e, inoltre, possono beneficiare di diversi incentivi fiscali come:

  • Abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’Irpef;
  • Detrazione forfettaria del 5%;
  • Nella dichiarazione dei redditi si inserirà solo il 49,5% del canone annuale;
  • Sconto del 30% sull’imposta di registro (che verrà divisa tra locatore e affittuario).

Le condizioni e i limiti previsti negli accordi identificano una serie di caratteristiche che deve avere l’immobile per effettuare una valutazione utile a comprendere se è possibile stipulare questo tipo di contratto. 

Tra questi fattori troviamo per esempio: l’ubicazione, la grandezza, gli accessori presenti all’interno della struttura.

4. Contratto transitorio per studenti

Contratto transitorio per studenti

ATTENZIONE: questo tipo di contratto può essere stipulato unicamente nelle città dove hanno sede delle università o dove sono presenti delle sedi dislocate.

Per poter stipulare questo contratto l’affittuario deve necessariamente seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (deve essere quindi uno studente fuorisede).

La durata di questo tipo di contratto può essere di minimo 3 mesi, fino ad una durata massima di 3 anni. 

Anche in questo caso è possibile, sia per il locatore, che per l’affittuario godere di alcune detrazioni fiscali in dichiarazione dei redditi.

5. Contratto di comodato d’uso

Contratto comodato d'uso

Questa formula di locazione, si distingue dal classico contratto di locazione, in particolare per ciò che concerne l’aspetto oneroso dell’affitto. Infatti, mentre nei contratti di locazione sopra citati, in cambio dell’utilizzo di un immobile, si paga un canone mensile, con il comodato d’uso si ha la gratuità.

Con questa tipologia di contratto il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile, consegna l’appartamento ad una persona terza. Questa lo potrà utilizzare per un periodo di tempo limitato e per farne un uso determinato. Ovviamente, una volta concluso questo periodo di tempo, l’affittuario deve restituire l’immobile.

Questo tipo di contratto può essere stipulato:

  • In forma scritta;
  • In forma orale: in questo caso è sempre meglio prevedere la registrazione dell’accordo tra le parti. Lo scopo è quello di evitare spiacevoli inconvenienti e delle incomprensioni.

Quelli che ti abbiamo appena elencato sono i contratti di locazione presenti in Italia. Solitamente sono queste le tipologie utilizzate per affitti a medio-lungo termine.

Che tipo di contratto è previsto per affitti brevi?

Se si vuole affittare un immobile o una stanza per periodi esistono altri tipi di contratti che possono essere utilizzati. 

Quando si parla di affitti brevi, si fa riferimento a periodi che possono avere una durata anche solo di pochi giorni o qualche settimana, ma che non devono superare i 30 giorni. 

Contratti d'affitto turistici

In questo caso, viene stipulato un Contratto turistico. Questo tipo di contratto si differenzia rispetto a quelli precedenti, nei seguenti punti:

  • La durata
  • La scrittura privata, in quanto il contratto non deve essere registrato all’agenzia delle entrate o certificato con marca da bollo come invece accade per i contratti transitori).

Queste sono le principali tipologie di contratti previste dall’ordinamento italiano e, ognuna con le sue differenze, presenta sicuramente delle caratteristiche differenti che possono essere più adatte a degli studenti o a dei lavoratori.

Dopo la pandemia, inoltre lo Stato italiano ha messo a disposizione dei giovani anche ulteriori possibilità per chi ha deciso di affittare una stanza o un appartamento.

Se sei interessato a questo argomento, parliamo del Bonus Affitti 2022 qui “Il mercato degli affitti in Italia”.

Come funziona Roomless?

Roomless, per le sue stanze e i suoi appartamenti si occupa di locazioni transitorie, quindi i contratti che vengono proposti ai nostri inquilini sono tipicamente dei contratti transitori, per cui talvolta è necessaria una prova di transitorietà

La prova di transitorietà può essere qualcosa di differente ma, di norma è un documento che attesti che utilizzerai l’immobile solo per un periodo. 

Questa tipologia di contratto presenta diversi vantaggi, sia per gli inquilini, sia per i locatori, in quanto consente una maggiore flessibilità.

Gli inquilini possono stipulare un contratto per un periodo di tempo limitato, in relazione alle proprie esigenze, come quelle legate allo studio. Dall’altro lato, anche i proprietari, possono avere il loro appartamento impegnato per periodi di tempo più brevi.

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