Canone concordato? Transitorio? Cedolare secca? Siamo spesso abituati a considerare il contratto di locazione come sinonimo di contratto di affitto. In realtà il contratto di locazione si riferisce all’accordo che viene stipulato tra un proprietario di un immobile (detto locatore) e un inquilino (detto conduttore) che occuperà l’immobile ad uso abitativo in cambio di un corrispettivo determinato dalle parti. Il contratto di affitto, invece, si riferisce alla “locazione” di un immobile esclusivamente a scopo produttivo e commerciale.
Per chi, quindi, intendesse intraprendere la strada di affittare un proprio immobile ad uso abitativo, noi di Roomless siamo qua per aiutarvi a sbrogliare questa intricata matassa e delucidarvi in questa guida completa.
Tipologie di contratto di locazione
Esistono diversi tipi di contratto di locazione, in base alle esigenze e all’accordo stipulato tra il locatore e il conduttore:
- contratto a canone libero 4+4 (quattro anni, più quattro anni di rinnovo);
- contratto a canone concordato 3+2 ( tre anni, più due di rinnovo);
- contratto transitorio (da 1 mese a 18 mesi);
- contratto per studenti universitari (da 6 mesi a 36 mesi).
Andremo adesso a valutarne la natura caso per caso, per capire quale potrebbe essere il migliore contratto di locazione per affittare il tuo immobile.
Contratto a canone libero 4+4
Il cosiddetto “4+4”, nota formula contrattuale considerata la base delle locazioni, prevede in termini di Legge una durata minima del contratto di locazione a canone libero pari a 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4, salvo pochissime eccezioni:
- Mancato rinnovo da parte del locatore (il proprietario), con un preavviso minimo di legge di almeno 6 mesi e solo per determinate motivazioni stabilite dalla Legge e comunicate in dettaglio all’inquilino come ristrutturazioni importanti, destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore o vendita dell’immobile stesso.
- Diritto di recesso dell’inquilino, previsto anche nel contratto stesso, da inoltrare al proprietario tramite Raccomandata con un preavviso minimo di 6 mesi. Il recesso dell’inquilino è sempre previsto inoltre per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.
Il rinnovo del contratto di locazione 4+4, dopo i primi 8 anni, può proseguire per altri 4 rinnovabili potenzialmente all’infinito se entrambe le parti non pongono in essere impedimenti.
Vedremo adesso un’altra tipologia di contratto, dove potrai valutare il migliore contratto di locazione per affittare il tuo immobile.
Contratto a canone concordato 3+2
Il contratto di locazione a canone concordato risulta essere leggermente meno “snello” rispetto al precedente a canone libero, tuttavia porta dei vantaggi sia nei termini del proprietario sia in quelli dell’inquilino.
Infatti questa tipologia di contratto è solitamente prevista in quei Comuni ad alta densità abitativa e prevede che le parti concordino in materia di obblighi nascenti dal contratto stesso. Il valore del canone viene predeterminato sulla base di modelli contrattuali standard e la sua durata è fissata dalla Legge nel termine di 3 anni, rinnovabili per altri 2 anni massimo.
Dopo la proroga di Legge dei 2 anni, le parti potranno procedere in questo modo:
- Mancato rinnovo del contratto da parte del proprietario con Raccomandata e preavviso di Legge minimo di 6 mesi;
- se non vi è stato il mancato rinnovo, ogni parte ha il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto stesso, utilizzando sempre e comunque comunicazioni a mezzo Raccomandata e rispettando le tempistiche previste dalla Legge.
Contratto transitorio
Se la tipologia di contratto precedente non soddisfa le tue necessità potrai adesso valutare se il migliore contratto di locazione per affittare il tuo immobile sia nel tipo transitorio.
Questa tipologia di contratto di locazione riguarda appunto la natura transitoria della locazione, dove il proprietario cede in locazione un immobile ad uso abitativo e non turistico per un tempo determinato dalla Legge che va da un minimo di 30 giorni (1 mese) fino a un massimo di 18 mesi.
In questo tipo di contratto non è necessario il preavviso di disdetta, in quanto essa è automatica una volta giunti alla naturale scadenza del contratto concordata dalle parti o posta in essere dal proprietario.
Se la durata della locazione invece supera i 18 mesi, allora il contratto diverrà un contratto standard di tipo 4+4 a canone libero.
Contratto per studenti universitari
Nel caso in cui la tua esigenza fosse di affittare il tuo immobile a studenti universitari e non, il migliore contratto di locazione per affittare il tuo immobile potrebbe risiedere allora nel tipo contratto per studenti.
Questa tipologia è un particolare tipo di contratto transitorio dove il proprietario cede in locazione un immobile ad uso abitativo e non turistico per un tempo determinato dalla Legge che va da un minimo di 6 mesi fino a un massimo di 36 mesi.
Questa tipologia di contratto viene di solito riservata a studenti che soggiornano in una determinata città per motivi di studio e può essere rinnovato alla scadenza per un uguale periodo a meno di recesso anticipato da parte dell’inquilino con preavviso di 3 mesi.
N.B. In caso di recesso anticipato di un conduttore in una situazione di locazione con più inquilini, la restante parte dei conduttori dovrà porre la cifra mancante fintanto non sarà trovato un sostituto per la parte di locazione rimanente.
Opzione della cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo dove il proprietario non pagherà l’imposta di registro e l’imposta di bollo (obbligatorie per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti stessi) ma allo stesso tempo non potrà accedere all’aggiornamento del canone di locazione fintanto la cedolare secca sarà in essere.
La cedolare secca consente inoltre, sia al proprietario che all’inquilino, di avere agevolazioni e detrazioni fiscali come previsto dalla Legge, ad esempio se l’immobile si trova in un Comune ad alta densità abitativa, il proprietario potrà avere la cedolare al 10% delle agevolazioni sulla tassazione ordinaria, oltre alla riduzione Imu e Tasi del 25%.
Nel nostro prossimo articolo passeremo invece a spiegare, per tutti coloro che intendessero affittare una casa, le varie tipologie di cauzioni, spese di registro, imposte e detrazioni.
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