Nel mondo degli affitti, una delle questioni che spesso genera dubbi e perplessità riguarda la natura del deposito cauzionale: è fruttifero o infruttifero?
Questo articolo di Spacest.com mira a chiarire la questione, offrendo una panoramica completa che possa guidare sia inquilini che proprietari nella gestione ottimale di questa componente fondamentale del contratto di locazione.
Cos’è il deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale rappresenta una somma di denaro che l’inquilino versa al proprietario all’inizio del contratto di affitto.
Questa garanzia serve a coprire eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti. La somma, di solito, equivale a massimo 3 mensilità di affitto, solitamente due, variando in base all’accordo tra le parti.
Deposito cauzionale: fruttifero o infruttifero?
La distinzione tra deposito cauzionale fruttifero e infruttifero risiede nella generazione o meno di interessi su tale somma durante il periodo di locazione.
- Deposito fruttifero: se il deposito è fruttifero, significa che la somma depositata genera degli interessi a favore dell’inquilino. Questi interessi sono calcolati secondo le condizioni stabilite nel contratto di locazione e vengono solitamente liquidati al termine del contratto, insieme alla restituzione del deposito;
- Deposito infruttifero: nel caso di un deposito infruttifero, invece, la somma versata non produce interessi. L’inquilino riceverà indietro esattamente l’importo iniziale versato, a condizione che non ci siano stati danni all’immobile o mancati pagamenti.
Deposito cauzionale: normativa e prassi
Come precedentemente accennato, è importante ribadire che, secondo l’articolo 11 della legge n. 392/1978, il deposito cauzionale non può eccedere tre mensilità di affitto, sia per le abitazioni che per gli spazi commerciali.
Inoltre, la legge stabilisce che “questo deve generare interessi legali, i quali sono dovuti all’inquilino al termine di ogni anno.“
Di conseguenza, secondo il testo normativo, il deposito dovrebbe essere fruttifero.
Questa posizione è ulteriormente rafforzata dall’articolo 79 della legge n. 392/1978, che dichiara nullo “qualsiasi accordo volto a limitare la durata legale del contratto o a concedere al locatore un canone superiore a quello stabilito dagli articoli precedenti o a fornirgli altri benefici in contraddizione con le disposizioni di questa legge.“
Il deposito cauzionale infruttifero è legale?
Dalla normativa emerge chiaramente che il deposito cauzionale deve essere fruttifero, e che il proprietario è tenuto a pagare gli interessi all’inquilino alla fine di ogni anno.
Ciò solleva dubbi sulla legalità di un deposito cauzionale che, una volta versato al locatore, non matura interessi a favore dell’inquilino, il quale, di conseguenza, non riceverà nulla al termine dell’anno.
Fortunatamente, la Corte di Cassazione ha fornito una risposta definitiva a questa questione.
Deposito cauzionale fruttifero o infruttifero: cosa stabilisce la Corte di Cassazione?
Come anticipato, la Corte di Cassazione ha affrontato la questione della possibile ammissibilità e legalità di un deposito cauzionale infruttifero in un contratto di locazione attraverso varie sentenze.
La più recente, che riafferma un principio ormai consolidato, è la n. 16969/2016. Questa sentenza afferma che:
“L’obbligo per il locatore di un immobile urbano di pagare all’inquilino gli interessi legali sul deposito cauzionale versato ha un carattere obbligatorio, poiché mira a proteggere la parte più debole e a prevenire che il deposito, attraverso i suoi frutti percepiti dal locatore, possa risultare in un aumento del canone di locazione. Pertanto, tali interessi devono essere pagati all’inquilino anche in assenza di una sua specifica richiesta.“
La sentenza sottolinea inoltre che, data l’indisponibilità della natura produttiva di interessi del deposito cauzionale, non è consentito all’inquilino rinunciare alla generazione di interessi, poiché “Tale rinuncia sarebbe funzionale alla violazione della norma imperativa.“
Come gestire il deposito cauzionale
La gestione del deposito cauzionale richiede attenzione. È consigliabile che le parti specifichino chiaramente nel contratto di locazione la natura del deposito, il tasso di interesse applicabile (se fruttifero), e le modalità di restituzione.
Inoltre, è pratica comune depositare tale somma su un conto corrente dedicato, per garantire trasparenza e sicurezza per entrambe le parti.
il Team di Spacest.com si augura di aver chiarito tutti i tuoi dubbi in merito alla questione del deposito cauzionale.
Se hai ancora bisogno di consulenza, non esitare a contattarci al nostro supporto proprietari e inquilini, ti aspettiamo.