Come calcolare i locali di una casa e i vani catastali

La guida completa per i proprietari di immobili

La corretta comprensione di come si calcolano i locali di una casa e i vani catastali è essenziale per ogni proprietario di immobili.

Questo processo è cruciale non solo per motivi legali e fiscali, ma anche per la valorizzazione del proprio immobile.

In questo articolo, esploreremo in dettaglio le differenze tra locali e vani catastali, come calcolarli correttamente, e quali sono le implicazioni di questi calcoli.

Definizione dei vari tipi di abitazione

• Monolocale: composto solitamente da un unico locale con funzione di cucina-soggiorno-zona notte e un bagno;
• Bilocale: composto da due stanze principali (ad esempio, una camera da letto e un soggiorno, oppure una camera da letto e uno studio).
• Trilocale: composto da tre stanze principali (ad esempio, soggiorno, due camere da letto);
• Quadrilocale: composto da quattro stanze principali (ad esempio, due camere da letto, soggiorno, studio).

Questi termini non includono gli ambienti di servizio come bagni e cucine, che sono comunque importanti per determinare la funzionalità complessiva dell’immobile.

A titolo di esempio ti suggeriamo di visionare gli annunci di affitto filtrati per tipologia di abitazione: monolocale, bilocale, trilocale e quadrilocale.

Come si calcolano i locali di una casa

Quando si tratta di immobili, conoscere il numero esatto di locali e vani catastali è fondamentale.

Questa informazione è necessaria per la corretta determinazione del valore catastale, che influenza tasse e imposte.

Scopriamo insieme come effettuare questi calcoli e quali sono le implicazioni per i proprietari di immobili.

Il calcolo dei locali di una casa può sembrare semplice, ma ci sono alcune considerazioni importanti da tenere a mente.

I locali abitativi includono tutte le stanze destinate alla permanenza delle persone, come soggiorno, camere da letto e cucina. 

Quali ambienti sono considerati locali abitativi?

• Soggiorno: spazio principale di convivenza nell’abitazione;
• Camere da letto: destinate al riposo;
• Studio: spazi per il lavoro e il relax;
• Camerette.

La cucina solitamente non viene calcolata nei locali ma può rientrare nel calcolo dei locali secondo gli usi del luogo o di una determinata agenzia.

Non vengono considerati locali abitativi gli spazi come bagni, corridoi, ripostigli, cantine e soffitte non abitabili.

Questi spazi sono definiti come “accessori” e hanno un peso differente nel calcolo complessivo della superficie abitabile.

Cos’è il mezzo locale di una casa?

Può succedere che in un annuncio, nell’indicazione del numero dei locali, compaia anche “un mezzo” (ad esempio: 4,5 locali).

Il mezzo locale di una abitazione è un ambiente con una superficie tale da meritare una certa considerazione come, ad esempio, una cucina abitabile con una superficie di oltre 12 mq o altri ambienti accessori di almeno 6 mq di ampiezza (ad esempio: ingresso guardaroba).

Locali principali e accessori diretti

I locali principali sono quelli dove le persone trascorrono la maggior parte del tempo.

Gli accessori diretti, come i corridoi e i ripostigli, servono a collegare o supportare i locali principali, ma non sono considerati locali abitativi a sé stanti.

Tuttavia, essi contribuiscono alla funzionalità e alla vivibilità dell’immobile.

Dipendenze

Le dipendenze sono aree libere con funzione di servizio che comportano un’aggiunta del 10% al calcolo totale.

Sono considerate dipendenze: terrazze, tettoie, portici, aie, giardini.

Come calcolare i locali di una casa: cosa sono i vani catastali?

I vani catastali sono una misura utilizzata per la valutazione fiscale degli immobili.

Non corrispondono esattamente ai locali fisici, ma sono determinati in base a specifici criteri catastali che tengono conto della destinazione d’uso e della superficie dei locali.

La principale differenza tra locali e vani catastali sta nella loro finalità.

Mentre i locali rappresentano le stanze effettivamente utilizzabili per abitare, i vani catastali sono una valutazione fiscale che tiene conto della funzione e della metratura degli spazi.

Come si calcolano i vani catastali?

Il calcolo dei vani catastali tiene conto non solo dei locali principali, ma anche di altri spazi.

Ecco come sono valutati gli spazi:

• Locale principale: valutato come un vano intero;
• Cucina e bagni: considerati frazioni di vano, solitamente 1/3 o 1/2 vano;
• Accessori diretti (corridoi, ripostigli): possono non essere conteggiati o essere considerati frazioni molto basse;
• Accessori indiretti (cantine, soffitte): considerati frazioni di vano, se abitabili.

 Dettagli sul calcolo dei vani catastali

Per determinare il numero esatto di vani catastali, si utilizza una formula che prende in considerazione la superficie totale dell’immobile e la destinazione d’uso dei vari locali.

Ad esempio, un soggiorno può valere un vano intero, mentre un bagno potrebbe valere solo 1/3 di vano.

È importante considerare anche le superfici accessorie come balconi e terrazzi, che possono aggiungere frazioni di vano a seconda della loro dimensione e abitabilità.

Come si calcolano i vani catastali: esempio pratico di calcolo

Il calcolo dei vani catastali avviene nel seguente modo:

Calcoliamo i vani catastali di un immobile composto da: 1 soggiorno di 30 mq, 2 camere da letto, 2 bagni, 1 antibagno, 1 ripostiglio, 1 disimpegno, e 1 giardino di 100 mq.

Il calcolo dei vani è il seguente:

• Il soggiorno di 30 mq è considerato 1 vano;
• Le 2 camere da letto equivalgono a 2 vani;
• I 2 bagni corrispondono a 2/3 di vano (0,66);
• L’antibagno è equivalente a 1/3 di vano;
• Il ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano;
• Il disimpegno è considerato 1/3 di vano.

Il totale dei vani catastali è di 5,02. A questo, si aggiunge il giardino (che è superiore alla consistenza complessiva), pari al 10% di 5,02, quindi 0,50.

Considerando anche il giardino, il totale dei vani catastali è di 5,02 + 0,50 = 5,52, arrotondato a 5,5.

Superfici non rilevanti ai fini catastali

Le superfici dei locali principali e degli accessori, o loro porzioni, con altezza utile inferiore a 1,50 m non vengono incluse nel calcolo della superficie catastale.

Come si calcolano i balconi nei vani catastali?

Portici, poggioli e terrazze, insieme all’area scoperta, sono considerati dipendenze dell’immobile.

I vani principali sono calcolati per intero, gli accessori diretti per un terzo di vano utile, e i vani complementari per un quarto di vano.

Implicazioni del calcolo dei vani catastali

Il calcolo corretto dei vani catastali ha diverse implicazioni importanti:

Valutazione fiscale

Il numero di vani catastali determina il valore catastale dell’immobile, che è alla base del calcolo delle imposte, come l’IMU (Imposta Municipale Unica).

Un numero maggiore di vani catastali può significare imposte più elevate.

Classificazione dell’immobile

Il numero di vani catastali può influenzare la classificazione dell’immobile nel catasto, incidendo sul suo valore di mercato e sulla sua vendibilità.

Consulenza professionale

Per un calcolo accurato dei vani catastali, è consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o un tecnico catastale.

Questi esperti, come Spacest.com, possono fornire una valutazione precisa e aiutare a evitare errori che potrebbero portare a sanzioni o costi aggiuntivi.

FAQ: Domande frequenti

1. I vani catastali includono i garage?: In genere, i garage sono considerati accessori indiretti e valutati separatamente come frazioni di vano catastale.
2. Come posso verificare il numero di vani catastali del mio immobile?: È possibile verificare il numero di vani catastali del proprio immobile consultando la visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate o il portale online dedicato.
3. I terrazzi sono inclusi nel conteggio dei vani catastali?: I terrazzi non sono generalmente inclusi nel conteggio dei vani catastali, a meno che non siano chiusi e abitabili.

In conclusione

Capire come contare i locali di una casa e i vani catastali è fondamentale per ogni proprietario di immobili.

Non solo permette una valutazione corretta del proprio immobile, ma garantisce anche una gestione fiscale accurata.

Ci auguriamo che questa guida ti sia stata utile per comprendere meglio questi concetti e per facilitare il calcolo dei vani catastali della tua proprietà.

Per ulteriori informazioni o chiarimenti, non esitare a contattare il nostro Team di esperti nel settore immobiliare.