Come funziona il contratto di locazione ad uso commerciale?

La guida essenziale per i proprietari di immobili

In quanto proprietario di un fondo ad uso commerciale, potresti ritrovarti a voler affittare il tuo immobile. Per cui, quando proprietario ed inquilino si mettono d’accordo per l’affitto di un locale commerciale, è fondamentale stilare un accordo contrattuale su misura per l’attività imprenditoriale in questione.

Conoscere le varie categorie di contratti di affitto commerciale e le loro possibili durate è quindi cruciale per evitare errori e trovare l’accordo più conveniente per entrambe le parti.

Se sei un proprietario privato e possiedi un immobile commerciale da affittare, questa guida del Team di Spacest potrà esserti molto utile nel capire come funziona il contratto di locazione ad uso commerciale.

Cos’è il contratto di locazione ad uso commerciale?

La locazione ad uso commerciale è una categoria specifica di contratto d’affitto, predisposto dal proprietario dell’immobile a vantaggio di un inquilino che svolge un’attività economica.

In questo caso, il locale oggetto dell’affitto non è destinato all’abitazione, ma all’esercizio di un’attività imprenditoriale o professionale. Questa categoria include attività lavorative come quelle del settore commerciale, artigianale, industriale e servizi ricettivi.

Un contratto di locazione ad uso commerciale è un accordo tra due parti: il proprietario dell’immobile e il conduttore (o affittuario), che intende utilizzare la proprietà per scopi commerciali.

A differenza di un contratto di locazione residenziale, questo tipo di contratto include clausole specifiche che riguardano la gestione commerciale, come orari di apertura, uso del suolo e requisiti legali relativi all’attività commerciale.

Come si compone il modello contrattuale di locazione commerciale?

Come i contratti di affitto ad uso residenziale, anche il modello di locazione ad uso commerciale si compone di diverse parti. Nello specifico troverai:

• Durata del contratto: la durata può variare da un minimo di 6 mesi a diversi anni. È importante definire con chiarezza la durata e le condizioni per il rinnovo;
• Canone di locazione: Il prezzo del canone deve essere chiaramente indicato, così come la modalità e la frequenza dei pagamenti;
• Deposito cauzionale: solitamente si richiede un deposito cauzionale che verrà restituito al termine del contratto, a meno di danni alla proprietà o altri inadempimenti;
• Manutenzione e riparazioni: specifica chi sarà responsabile delle diverse tipologie di manutenzione e riparazioni;
• Clausole speciali: inserisci eventuali clausole specifiche come la possibilità o meno di subaffittare lo spazio, o restrizioni sull’uso del suolo;
• Termini di risoluzione: stabilisci le condizioni e le procedure per la risoluzione anticipata del contratto, da entrambe le parti.

Durata dei contratti di locazione ad uso commerciale

La durata di un contratto di locazione ad uso commerciale è flessibile e varia in base alle necessità delle parti e alla natura dell’attività economica dell’inquilino.

È fondamentale essere a conoscenza delle differenti opzioni di durata previste dalla Legge 392/1978:

• Affitto ad uso commerciale 6+6: questo tipo di contratto ha una durata iniziale di 6 anni e viene rinnovato automaticamente per altri 6 anni se non si presenta disdetta;
• Affitto ad uso commerciale 9+9: in questo caso, la durata minima è di 9 anni e, al termine, il contratto è soggetto a un tacito rinnovo per ulteriori 9 anni;
• Affitto ad uso commerciale transitorio: Ideale per attività a termine o progetti a breve termine, questo contratto ha una durata inferiore ai 18 mesi;
• Affitto ad uso commerciale stagionale: è la scelta giusta per attività stagionali e può essere rinnovato con un ciclo di 6 o 9 anni.

Esenzioni IVA nella locazione ad uso commerciale

Un aspetto particolarmente importante da tenere in considerazione come proprietario di immobili è la normativa fiscale, specialmente quella relativa all’IVA.

Grazie alle modifiche apportate da vari decreti e leggi, alcune tipologie di contratti di locazione possono beneficiare di esenzioni IVA. Ma quali sono e come si applicano?

Le regolamentazioni attuali, contenute nell’articolo 10 del DPR n. 633/72 e da altre successive modifiche, individuano diverse categorie di immobili per le quali la locazione è esente da IVA:

• Terreni ed aziende agricole: se possiedi terreni o aziende agricole, le locazioni e gli affitti di questi sono generalmente esenti da IVA;
• Aree non edificabili: le aree per le quali i piani urbanistici non prevedono la costruzione di edifici sono anch’esse esenti;
• Residenze: le locazioni di immobili residenziali sono esenti da IVA, a meno che non opterai espressamente per l’applicazione dell’IVA. Questa esenzione include anche le pertinenze e i beni mobili utilizzati per il servizio dell’immobile;
• Alloggi sociali: gli immobili definiti come “alloggi sociali” da specifici decreti ministeriali sono esenti da IVA, a meno che non sia stata espressamente fatta un’opzione per l’imposizione;
• Immobili strumentali “per natura”: immobili che, date le loro caratteristiche, non possono essere destinati ad un uso diverso senza apportare delle modifiche. Questi sono esenti da IVA, a meno che non deciderai altrimenti.

Eccezioni: in alcuni casi, come per le imprese costruttrici o per chi ha effettuato interventi specifici sugli immobili, potrebbero applicarsi regole differenti. È sempre consigliato consultare un esperto in materia fiscale per essere certi delle proprie scelte.

Imponibili IVA nella locazione ad uso commerciale

Vedremo adesso, in questo paragrafo, quali sono invece gli imponibili IVA nelle locazioni ad uso commerciale come proprietario di immobili:

• Aree edificabili;
• Spazi aperti che possono essere utilizzati come parcheggio per veicoli;
• Immobili residenziali di proprietà delle società che li hanno costruiti o che hanno realizzato specifici interventi come descritti dall’articolo 3 del DPR 6.6.2001, n. 380;
• Case destinate a uso sociale, come delineato dal decreto ministeriale del 22.04.2008, nel caso in cui il proprietario abbia chiaramente indicato l’opzione per la tassazione nell’atto relativo;
• Immobili strumentali “per loro natura”, per i quali il proprietario deve aver esplicitamente optato per la tassazione nel documento pertinente.

In ogni caso, come proprietario, dovrai manifestare esplicitamente l’intenzione di applicare l’IVA nelle condizioni descritte nell’atto di affitto.

Come funziona l’imposta di registro per la locazione ad uso commerciale

In questo paragrafo il Team di Spacest ti illustrerà le normative sull’imposta di registro in relazione a diversi tipi di immobili affittati come attività commerciale:

Per gli immobili abitativi e terreni: nel caso di locazione di terreni (siano essi edificabili o meno) o di edifici residenziali, si applica una regola chiamata “alternatività tra IVA e registro,” come stabilito dall’art. 40, comma 1 del DPR n. 131/86. In pratica, questo significa che:

• Se l’affitto è esentato dall’IVA, secondo quanto previsto dall’art. 10, numero 8 del DPR n. 633/72, l’imposta di registro sarà calcolata in percentuale;
• Se, invece l’affitto è assoggettato a IVA, o non rilevante per mancanza di requisiti territoriali, l’imposta di registro avrà un importo fisso.

Edifici strumentali e regole specifiche: per gli edifici definiti come “strumentali,” esiste una normativa apposita delineata dall’art. 40, comma 1-bis del DPR n. 131/86. Secondo questa regolamentazione:

• Se l’operazione è non rilevante ai fini dell’IVA a causa della mancanza dei requisiti di territorialità, come indicato dall’art. 7 del DPR n. 633/72, l’imposta di registro viene applicata in maniera fissa;
• Se invece l’affitto è rilevante ai fini dell’IVA, l’imposta di registro viene calcolata in percentuale, sia nel caso in cui l’affitto sia esentato da IVA che nel caso in cui sia soggetto a IVA.

La comprensione di queste regolamentazioni fiscali può semplificare notevolmente la tua gestione della tassazione legata alla locazione ad uso commerciale. È sempre consigliabile, tuttavia, consultare un esperto in materia fiscale per garantire la piena conformità alle leggi vigenti.

Ricorda, un buon contratto di locazione ad uso commerciale è la base per una relazione duratura e fruttuosa con il tuo affittuario. Prenditi il tempo per farlo nel modo giusto e avrai una gestione dell’immobile più serena e redditizia.