Una guida a cura di Spacest.com
Prima di affittare il tuo immobile, è essenziale sapere quali azioni puoi intraprendere durante il contratto, come la possibilità di richiedere un rialzo del canone di locazione.
L’incremento del costo della vita solleva legittimi interrogativi sulla convenienza di aumentare l’affitto per adeguare le proprie entrate.
È utile sapere che la legge consente la revisione del canone di affitto mensile, proteggendo però l’inquilino da aumenti improvvisi.
Esaminiamo quando è fattibile sollecitare un incremento del canone di locazione a seconda della tipologia di affitto e il modo di comunicare tale cambiamento, sia all’inquilino che all’Agenzia delle Entrate.
Condizioni per la richiesta di aumento del canone di affitto
Prima di calcolare il canone di affitto della tua proprietà, avrai valutato diversi aspetti, come la posizione, lo stato dell’immobile, il suo valore catastale e la classe energetica.
Durante la validità del contratto, però, alcune condizioni possono variare e potresti desiderare di chiedere un aumento del canone al tuo inquilino.
La legge, però, proibisce al proprietario di aumentare l’affitto durante il contratto.
È anche considerato nullo qualsiasi patto tra locatore e locatario che preveda un incremento del canone oltre l’ammontare stabilito alla registrazione del contratto.
Le possibilità di richiesta di aumento del canone sono limitate a due circostanze:
- Rinnovo del contratto;
- Adeguamento Istat.
Aumento del canone di affitto al rinnovo del contratto
Non è permesso elevare il canone di locazione prima della scadenza naturale del contratto.
Alla prima scadenza, si attiva una proroga con identiche condizioni e modalità.
Il contratto si estende automaticamente, salvo recesso dell’inquilino o disdetta del proprietario per leciti motivi.
Per modificare il contratto di locazione aumentando il canone devi attendere la seconda scadenza.
A questo punto, puoi proporre all’inquilino un rinnovo dell’affitto con il nuovo importo e attendere la sua risposta.
Se c’è accettazione o un accordo su una controproposta, è possibile procedere alla firma di un nuovo contratto con un canone aggiornato.
L’unico modo per rialzare l’affitto prima della seconda scadenza è concludere il contratto e registrarne uno nuovo.
Questa decisione deve essere presa di comune accordo tra proprietario e inquilino, stabilendo insieme il nuovo canone.
Le modalità di aumento del canone variano a seconda del tipo di contratto
- Contratto di affitto 4+4: dopo i primi 4+4 anni (per cui 8) si può proporre un rinnovo con una nuova negoziazione del canone;
- Contratto di locazione 3+2: analogamente, ma con la prima scadenza dopo 3+2 anni;
- Contratto transitorio: data la sua breve durata massima di 18 mesi, non prevede il rinnovo automatico;
- Contratto di affitto per studenti fuorisede: dopo la prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente, e la rinegoziazione del canone avviene dopo la seconda.
Aumento del canone per adeguamento Istat
L’unico incremento consentito durante il contratto è l’adeguamento all’inflazione, basato sugli indici Istat.
Questo aggiustamento può risultare in un aumento o in una diminuzione del canone.
L’adeguamento è calcolato applicando il 100% dell’indice Istat per i contratti a canone libero e il 75% per quelli a canone concordato.
Per cui l’adeguamento Istat:
- deve essere presente una clausola sul contratto per poterlo richiedere;
- non è obbligatorio;
- si effettua con cadenza annuale;
- non è consentito nell’opzione della cedolare secca.
Latest news
Secondo quanto riportato dall’ultimo aggiornamento dell’indice FOI (indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati) relativo al mese di dicembre 2023, l’indice si è attestato a quota 118,9 registrando un +0,6% rispetto a dicembre 2022.
Nel 2023 gli affitti hanno visto considerevoli aumenti, sia in termini di richieste sia di canone di locazione.
L’inflazione e il difficile accesso al credito quindi hanno spostato molte richieste dalle compravendite agli affitti.
Riduzione del canone di locazione
La manutenzione straordinaria è sempre a carico del proprietario, salvo accordi diversi.
Se l’immobile presenta difetti che ne limitano l’abitabilità, anche a causa di mancati interventi di manutenzione straordinaria, l’inquilino può chiedere una riduzione del canone.
Questa riduzione deve essere concordata tra le parti e può essere temporanea, ad esempio, durante lavori di manutenzione che si estendono per un periodo significativo.
È consigliabile registrare presso l’Agenzia delle Entrate anche la riduzione del canone per evitare di pagare imposte su un importo non più attuale.
Aumento del canone per miglioramenti
Un tempo, il proprietario poteva richiedere un incremento del canone per la realizzazione di migliorie significative o manutenzione straordinaria obbligatoria.
Questa possibilità è stata tuttavia abolita dalla normativa attuale, specificatamente dall’articolo 14, comma 4, della legge 431/98.
Pertanto, non è possibile aumentare il canone di locazione per lavori strutturali sull’immobile, anche se tali interventi sono necessari per mantenere l’abitabilità dell’inquilino.
Notifica dell’aumento del canone di locazione
È importante comunicare ogni incremento del canone di locazione, iniziando dall’inquilino e, successivamente, a seguito di un accordo, notificando all’Agenzia delle Entrate.
Comunicazione all’inquilino
Per proporre un aggiornamento del canone di locazione mediante il rinnovo del contratto, è necessario inviare all’inquilino una comunicazione ufficiale, come una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC (Posta Elettronica Certificata).
Questa comunicazione deve essere spedita almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale, e l’inquilino dispone di 60 giorni per accettare le nuove condizioni, rifiutarle o presentare una controproposta.
Per informare sull’adeguamento Istat, l’invio di una raccomandata non è strettamente necessario, a meno che non sia esplicitamente richiesto dal contratto.
In questo caso, può essere sufficiente fornire una comunicazione contenente il nuovo canone o inviare all’inquilino una mail o una lettera di aggiornamento, specificando da quando dovrà essere versato l’importo aggiornato.
Registrazione dell’aumento del canone
Qualsiasi modifica al contratto, inclusa l’aumento del canone di locazione, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI, disponibile anche in formato telematico attraverso il servizio RLI web.
Nel caso di un adeguamento Istat, sarà necessario aggiornare l’importo del canone rispetto a quello precedentemente comunicato.
Se, invece, la variazione deriva da una rinegoziazione, sarà richiesta la registrazione di un nuovo contratto, altrimenti l’accordo modificato potrebbe essere considerato nullo, assimilandosi a un caso di locazione non regolare o “in nero”.