Come funziona il contratto di affitto 4+4?

La guida essenziale per i proprietari di immobili

Se sei un proprietario privato e possiedi un immobile da affittare, hai sentito parlare del contratto di affitto 4+4 ma non sei del tutto sicuro di come funzioni, allora non preoccuparti: in questo articolo, il Team di Spacest ti spiegherà tutto ciò che devi sapere sul contratto di affitto 4+4, in modo che tu possa prendere decisioni informate e trarre il massimo beneficio dalla tua proprietà.

Il contratto di affitto 4+4, noto anche come locazione abitativa a canone libero, è una forma molto comune di contratto di affitto in Italia.

Ha una durata iniziale di 4 anni, seguita da un rinnovo automatico di ulteriori 4 anni. Ma come funziona esattamente e perché potrebbe essere la scelta giusta per te come proprietario di un immobile?

Cos’è un contratto di affitto 4+4?

Come accennato, il contratto di affitto 4+4 è un tipo di contratto ad uso abitativo che ha una durata iniziale di 4 anni.

Al termine dei 4 anni, il contratto viene automaticamente rinnovato per altri 4, a meno che il locatore o l’inquilino non decidano di terminarlo, rispettando le regole stabilite dalla normativa.

È dunque la forma contrattuale più diffusa. Diversamente dal contratto a canone concordato 3+2, l’importo del canone non è fissato dalla legge, ma è il risultato della trattativa fra le due parti coinvolte (locatario e conduttore): scoprili nella nostra guida sui migliori contratti di locazione nel 2023.

La legge lascia ampia libertà per quanto riguarda la “tariffa” che l’inquilino dovrà versare, ma impone precisi limiti sulla durata e sulle procedure da seguire per la rescissione.

Come si compone il modello contrattuale 4+4?

Secondo le necessità di locatore e inquilino, il contratto di affitto 4+4 può essere modulato con clausole supplementari.

Queste possono comprendere, ad esempio, la decisione del proprietario di optare per la cedolare secca, o il deposito dell’inquilino della cauzione (o caparra, di norma pari a due o tre mensilità), che verrà poi rimborsata al termine del contratto.

A prescindere da queste possibili clausole accessorie, ci sono alcuni elementi che devono obbligatoriamente essere presenti nel contratto. Di seguito, ti presentiamo un elenco di questi elementi:

• La data di sottoscrizione del contratto, che può non coincidere con la data di inizio del contratto stesso, ovvero il momento in cui l’inquilino assume effettivamente il controllo dell’abitazione. Il periodo legale per la registrazione del contratto inizia dalla data di sottoscrizione (o da quella di inizio, se precedente);
• Generalità delle parti: nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale o partita IVA;
• Dati identificativi dell’immobile: indirizzo completo, compresi scala e piano, informazioni catastali, numero di stanze e pertinenze. È inoltre essenziale indicare la classe energetica e allegare la certificazione energetica quando si registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
• Importo dell’affitto e modalità di pagamento: è fondamentale specificare chiaramente se l’importo comprende o esclude le spese e con quale frequenza sarà raccolto dal proprietario (generalmente su base mensile o trimestrale, ma le parti possono stabilire modalità differenti). Può essere utile anche indicare come verranno calcolati eventuali adeguamenti basati sull’ISTAT;
• Durata del contratto di affitto.

Vantaggi del contratto di affitto 4+4

Ecco alcuni vantaggi sul perché potresti scegliere un contratto di affitto 4+4 per la tua proprietà:

• Stabilità: il contratto di affitto 4+4 offre una certa stabilità per il proprietario, poiché è garantito un reddito per almeno 8 anni, a meno che non si verifichino circostanze eccezionali;
• Flessibilità: se, per qualsiasi motivo, deciderai di voler terminare il contratto prima del termine previsto, potrai farlo rispettando le condizioni previste dalla legge;
• Sicurezza: il contratto di affitto 4+4 offre anche una certa sicurezza, poiché stabilisce le condizioni dell’affitto e le responsabilità di entrambe le parti. In questo modo, potrai proteggerti da eventuali disaccordi o problemi futuri.

Come registrare un contratto di affitto 4+4 e relative imposte

In questo paragrafo ti illustreremo i corretti procedimenti per la registrazione del tuo contratto:

• Il contratto di affitto 4+4 deve essere necessariamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che la durata non sia inferiore ai 30 giorni all’anno;
• Entrambe le parti coinvolte possono occuparsi della registrazione, che può avvenire sia per via telematica, sia presentandosi agli uffici territoriali e che deve essere effettuata entro i 30 giorni successivi alla decorrenza del contratto stesso.

Per la registrazione di un contratto 4+4 dovrai pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo (tranne nel caso dell’opzione della cedolare secca, vedi sotto), che sono da dividere fra inquilino e proprietario:

• L’imposta di registro per i fabbricati ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità: si può scegliere se pagare l’ammontare complessivo in un’unica soluzione, oppure anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità;
• L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe, per ogni copia da registrare.

La cedolare secca nel contratto di affitto 4+4

Se sei proprietario di immobili rientranti nelle categorie catastali da A1 ad A11 (ad esclusione della categoria A10 dedicata a uffici o studi privati) ti sarà utile sapere che potrai aderire all’opzione della cedolare secca: approfondimento nella nostra guida dedicata.

Questo metodo di tassazione consente di sostituire l’Irpef, l’imposta di registro e l’imposta di bollo con un’unica tassa calcolata al 21% dell’affitto annuo.

Optando per la cedolare secca, da proprietario sarai esonerato dal pagamento sia dell’imposta di registro che dell’imposta di bollo.

La scelta della cedolare secca nel tuo contratto di affitto 4+4 può essere effettuata sia in fase iniziale, tramite l’utilizzo del modello RLI necessario per la registrazione del contratto, sia in un secondo momento: in questo caso sarà applicabile soltanto per la durata residua del contratto.

La decisione di aderire alla cedolare secca deve essere comunicata al conduttore attraverso una lettera raccomandata, in cui si dichiara la rinuncia al diritto di richiedere un aggiornamento dell’affitto.

In termini generali, la cedolare secca risulta particolarmente vantaggiosa per coloro che non usufruiscono di specifiche agevolazioni fiscali, come ad esempio quelle relative a lavori di ristrutturazione o di risparmio energetico, e hanno un reddito elevato.

Infatti, le aliquote Irpef applicabili sui proventi da affitto variano dal 23% per coloro con redditi più bassi, fino al 43% per i redditi più alti.

Il rinnovo del contratto di affitto 4+4

Dopo i primi 8 anni (4 di locazione e 4 di rinnovo) vi sono due possibilità:

• il contratto viene nuovamente e tacitamente rinnovato per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile;
• il contratto viene rinnovato, ma a condizioni diverse: in tal caso chi vuole proporre delle modifiche deve comunicarlo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza.

Il recesso dal contratto di affitto 4+4

L’inquilino (o conduttore) ha la possibilità di risolvere il contratto di affitto 4+4 quando lo desidera, sia che ci siano motivazioni valide (come un licenziamento, problemi di salute, un trasferimento lavorativo), sia utilizzando la clausola di risoluzione tipicamente inclusa nel contratto.

Dopo i primi 4 anni, l’inquilino può interrompere il contratto con un preavviso di 6 mesi, o un periodo più breve se così stabilito nel contratto, senza l’obbligo di dedurre motivazione. La notifica deve essere inviata tramite lettera raccomandata o posta certificata (Pec).

Al contrario, se sei il proprietario dell’immobile, non avrai la possibilità di terminare il contratto per giusta causa, ma dovrai attendere la fine naturale del primo periodo contrattuale (4 anni).

Dopo i primi 4 anni, in determinate circostanze, è possibile bloccare l’estensione automatica del contratto di affitto 4+4 notificando all’inquilino con 6 mesi di anticipo tramite lettera raccomandata o Pec.

Le situazioni che ti permetteranno, come proprietario, di interrompere il contratto includono:

• Vendita dell’immobile a terzi, ma solo se non sarai in possesso altre proprietà residenziali oltre a quella in cui risiedi. Il conduttore ha, in questo caso, il diritto di prelazione;
• Utilizzo dell’immobile per scopi residenziali, commerciali, artigianali o professionali propri o di un familiare entro il secondo grado;
• Destinazione dell’immobile per attività con obiettivi pubblici, sociali, mutualistici, cooperativi, assistenziali, culturali o religiosi. In questo caso, tuttavia, dovrai offrire all’inquilino un altro immobile.

Considerazioni finali

Affittare la tua proprietà con un contratto di affitto 4+4 può essere un’ottima scelta se ricerchi stabilità e sicurezza. Tuttavia, è importante ricordare che, come ogni contratto, anche questo ha le sue particolarità e clausole che è bene conoscere a fondo.

Per questo motivo ti consigliamo, prima di stilare un contratto di affitto 4+4, di cercare sempre il consiglio di un esperto, come il nostro Team del supporto clienti e proprietari.

Potrai, così, essere sicuro di prendere la decisione più informata possibile e di proteggere i tuoi interessi come proprietario.

Ricorda, la tua proprietà è un investimento prezioso: prendi il giusto tempo di comprendere le opzioni e di fare la scelta giusta. Ci auguriamo che questa guida ti abbia aiutato a capire meglio il contratto di affitto 4+4 e di aver dissipato ogni tuo dubbio.