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Se sei un proprietario e decidi di affittare il tuo immobile, devi sapere che firmerai un contratto che vincola la tua proprietà per una durata e dei termini stabiliti.
Tuttavia la legge consente di richiedere una risoluzione anticipata del contratto se si presentano alcune situazioni previste dalla normativa, che permettono di dare disdetta del contratto di affitto.
La disdetta del contratto di affitto è un procedimento regolamentato dettagliatamente dal codice civile italiano e dalle leggi complementari.
Essere ben informati su come e quando è possibile recedere un contratto di locazione è fondamentale per inquilini e locatori.
Questo articolo di Spacest.com fornisce una panoramica completa, delineando le procedure, i termini e le condizioni legali per una disdetta conforme alle normative vigenti.
Cosa intende la Legge per disdetta del contratto di affitto?
La disdetta del contratto di affitto si riferisce alla procedura attraverso la quale il proprietario o l’inquilino decidono di terminare anticipatamente l’accordo di locazione rispetto alla data di scadenza stabilita nel contratto.
Le modalità di recesso dal contratto di affitto e i termini di preavviso sono strettamente definiti dalla legge e variano a seconda di:
- tipologia di contratto;
- uso dell’immobile (abitativo, commerciale, breve durata);
- soggetto che richiede la disdetta (locatore o locatario).
Recesso del contratto di affitto: l’inquilino
Nel contesto della risoluzione del contratto di affitto, la legge offre maggiore protezione agli inquilini rispetto ai proprietari.
Gli inquilini possono terminare il contratto in qualsiasi momento, inviando una comunicazione di recesso solitamente con tre o sei mesi di preavviso.
Il recesso deve essere motivato da circostanze gravi, quali perdita del lavoro, trasferimento per motivi lavorativi, problemi familiari seri o la necessità di effettuare ristrutturazioni urgenti a causa di problemi strutturali significativi.
Disdetta del contratto di affitto: il proprietario
A differenza dell’inquilino, il locatore non può decidere di recedere dal contratto in qualsiasi momento a suo piacimento.
Il locatore può procedere con la disdetta anticipata, che deve essere effettuata in prossimità della scadenza del contratto per prevenire un rinnovo automatico.
Anche in questo caso, è obbligatorio un preavviso di sei mesi per la comunicazione di disdetta al locatario.
La situazione cambia radicalmente quando l’inquilino non adempie al pagamento del canone di locazione: se il pagamento non viene effettuato entro 20 giorni dalla data di scadenza prevista, il mancato pagamento costituisce una causa legittima per la risoluzione del contratto.
In questo caso, è necessario procedere con un’azione legale per ottenere uno sfratto per morosità.
Se il giudice convalida lo sfratto, il contratto di locazione viene considerato risolto, e l’inquilino ha 30 giorni per liberare l’immobile, salvo il caso in cui saldi le mensilità arretrate.
Normative applicabili per la disdetta del contratto di affitto
Le normative che regolano la disdetta del contratto di affitto in Italia sono principalmente:
- Codice Civile (Art. 1571 – Art. 1614): definisce i diritti e i doveri di locatore e locatario, incluse le modalità di disdetta;
- Legge n. 392/1978: regola i contratti di locazione ad uso abitativo non ammobiliati;
- Legge n. 431/1998: introduce nuove tipologie di contratto di locazione residenziale e relative modalità di disdetta.
La disdetta nei contratti residenziali
A seconda del tipo di contratto di affitto, cambiano i termini entro quali presentare la disdetta del contratto di locazione:
Contratti a Canone Libero (4+4)
- Da parte del proprietario: è possibile inviare la disdetta con almeno sei mesi di preavviso prima della scadenza del quadriennio, per gravi motivi specificati nella legge, come necessità di uso proprio dell’immobile;
- Da parte dell’inquilino: è libero di recedere in qualsiasi momento, rispettando un preavviso di sei mesi.
Contratti a Canone Concordato (3+2)
- Proprietario: può recedere al termine dei primi tre anni con sei mesi di preavviso, per motivi legittimi previsti dalla normativa;
- Inquilino: può terminare il contratto con tre mesi di preavviso.
La disdetta nei Contratti Commerciali
Il recesso da parte del locatore nei contratti commerciali può avvenire solo per determinate cause legittime, dopo il primo quinquennio e deve essere comunicato con un preavviso di almeno dodici mesi.
Il locatario, invece, può recedere dopo i primi sei mesi di affitto, salvo diverse disposizioni contrattuali, con un preavviso di sei mesi.
I “gravi motivi” per disdire il contratto di affitto: cosa dice la Legge
Come chiarito dall’art. 3 della legge 431/98, le situazioni che rappresentano un motivo valido per la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza, con regolare preavviso, sono:
- Il proprietario intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per se stesso o per un familiare (coniuge, figli, genitori, parenti fino al secondo grado);
- L’inquilino ha a disposizione un altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune dove si trova l’appartamento in affitto, il quale dovrà essere però utilizzato come abitazione principale e non dato in locazione;
- Il proprietario ha necessità di vendere l’immobile in affitto, senza possedere altri appartamenti a uso abitativo eccetto quello dove vive. In questo caso l’inquilino ha diritto di prelazione;
- Ristrutturazione o ricostruzione dell’edificio a seguito di un grave danneggiamento dello stabile, che rende indispensabile lo sgombero dell’inquilino;
- L’inquilino non vive nell’appartamento in modo stabile e continuativo, senza motivi validi.
Procedure di disdetta del contratto di affitto
- Comunicazione formale: la disdetta del contratto di affitto deve essere comunicata tramite lettera raccomandata A/R o PEC (posta elettronica certificata), indicando i motivi del recesso nel caso di disdetta da parte del locatore;
- Termini di preavviso: rispettare scrupolosamente i termini di preavviso è essenziale per evitare contestazioni;
- Registrazione della disdetta: la comunicazione di disdetta deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate se il contratto originale era registrato.
Informazioni nella lettera di disdetta
Le informazioni che non possono mancare in una lettera di disdetta del contratto di affitto sono:
- Dati identificativi di proprietario e inquilino;
- Dati identificativi dell’immobile e del contratto di locazione;
- Indicazione delle ragioni in seno alla disdetta;
- Data entro cui liberare l’immobile e restituire le chiavi;
- Eventuale riferimento alla restituzione del deposito cauzionale.
Comunicazione all’Agenzia delle Entrate
Per rendere effettiva la disdetta del contratto di affitto è necessario darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’evento, tramite il modello RLI.
Il documento dovrà poi essere inviato via web, con il software RLI o il RLI-web, oppure da consegnare in forma cartacea, presso l’ufficio dell’Agenzia Entrate dove era stato registrato il contratto di locazione.
Sul modello RLI devono essere presenti alcune informazioni fondamentali per la disdetta, come:
- Codice fiscale del richiedente;
- Tipologia di contratto di affitto;
- Ufficio territoriale di competenza;
- Durata e importo del canone di locazione;
- Dati della registrazione del contratto di affitto;
- Tipologia di inquilino (persona fisica o giuridica);
- Dati relativi all’immobile.
Conclusioni
Effettuare la disdetta di un contratto di affitto richiede attenzione ai dettagli legali e rispetto dei termini.
È consigliabile, per entrambe le parti, consultare un avvocato specializzato per navigare correttamente le complessità della legge e garantire che la disdetta sia eseguita in maniera conforme alle normative vigenti.
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