- Analisi, tendenze e previsioni per le principali città italiane
- Andamento generale del mercato degli affitti in Italia nel 2025 – 2026
- Indice dei prezzi degli affitti in Italia 2025 – 2026: le città con le locazioni più alte
- Indice dei prezzi degli affitti in Italia 2025 – 2026: tendenze emergenti del mercato immobiliare
- Affitti per studenti e giovani professionisti nel 2025
- Indice dei prezzi degli affitti in Italia 2025 – 2026, conclusioni: un mercato in evoluzione verso sostenibilità e tecnologia
Analisi, tendenze e previsioni per le principali città italiane
Il mercato immobiliare italiano ha vissuto tra il 2023 e il 2025 una fase di forte dinamismo, trainata da tre tendenze chiave: l’aumento del costo della vita, l’espansione del lavoro ibrido e la crescita della domanda di affitti a medio termine.
Nel biennio 2025 – 2026, il settore si prepara a una nuova fase di stabilizzazione, con una crescita più equilibrata dei canoni di locazione, dell’indice dei prezzi degli affitti in Italia 2025 – 2026 e una maggiore diffusione di piattaforme digitali come Spacest.com, che hanno reso il processo di affitto più sicuro e trasparente sia per proprietari che per inquilini.
Secondo l’Osservatorio Nazionale degli Affitti 2025, i prezzi medi degli affitti in Italia hanno registrato un +5,3% su base annua, con punte superiori al 10% in alcune città universitarie e metropolitane. La tendenza per il 2026 indica una crescita più contenuta, stimata tra il +2,5% e il +3,2%, ma accompagnata da una maggiore polarizzazione geografica tra Nord, Centro e Sud.
Andamento generale del mercato degli affitti in Italia nel 2025 – 2026
| Area Geografica | Variazione Media 2024 → 2025 | Previsione 2025 → 2026 | Costo Medio (€/m²) |
| Nord Italia | +6,1% | +3,4% | €18,5/m² |
| Centro Italia | +4,9% | +2,8% | €15,2/m² |
| Sud Italia | +3,6% | +2,1% | €12,4/m² |
| Isole | +2,8% | +2,0% | €11,8/m² |
Le città universitarie e ad alto tasso di occupazione giovanile (Milano, Bologna, Firenze, Torino, Napoli) guidano la crescita, spinte dalla domanda di studenti, expat e giovani lavoratori. Parallelamente, cresce l’interesse per centri minori ben collegati come Bari, Parma, Bergamo, Trento e Lecce, dove il costo della vita rimane competitivo ma l’offerta di servizi è in espansione.
E per un rapido confronto ti suggeriamo la nostra guida speciale Indice dei prezzi degli affitti in Italia 2024.
Indice dei prezzi degli affitti in Italia 2025 – 2026: le città con le locazioni più alte
1. Milano
Milano si conferma la città con gli affitti più elevati d’Italia, con una media di €23,6/m², pari a circa €1.450 per un bilocale da 60 m². Le zone più costose restano Brera, Porta Romana, CityLife e Porta Nuova, mentre Lambrate, Città Studi e Bicocca restano più accessibili. La domanda rimane costante grazie alla presenza di università, hub tecnologici e sedi aziendali internazionali.
📈 Previsione 2026: +3,8%
2. Roma
Nella Capitale, la media dei canoni ha raggiunto €17,2/m², con un incremento annuo del +4,5%. I quartieri EUR, Trastevere e Prati registrano i valori più alti, mentre Ostiense, San Giovanni e Tiburtina restano le aree preferite da studenti e giovani lavoratori.
📈 Previsione 2026: +2,7%
3. Bologna
Bologna si conferma tra le città più dinamiche, con una domanda sempre superiore all’offerta. Il prezzo medio è di €18/m², ma supera i €22 nelle zone centrali. Il mercato è fortemente sostenuto dagli studenti universitari e dai lavoratori nel settore sanitario e tecnologico.
📈 Previsione 2026: +3,5%
4. Firenze
La città toscana resta tra le più ambite per qualità della vita, cultura e opportunità lavorative nel turismo e nel design. Il prezzo medio è di €17,5/m², con variazioni più accentuate nel centro storico e a Campo di Marte.
📈 Previsione 2026: +3,0%
5. Torino
Torino è la metropoli più competitiva del Nord in termini di rapporto qualità/prezzo. Gli affitti si attestano su una media di €14/m², con quartieri emergenti come San Salvario e Cit Turin che attraggono professionisti e studenti del Politecnico.
📈 Previsione 2026: +2,4%
6. Napoli
Napoli continua a sorprendere: nel 2025 gli affitti sono cresciuti del +5,1%, trainati dalla rigenerazione urbana e dal nuovo San Giovanni Digital District. Il prezzo medio è di €13/m², con valori più alti nel Vomero e nel centro storico ristrutturato.
📈 Previsione 2026: +2,8%
7. Verona e Padova
Entrambe le città del Nord-Est si confermano tra le più equilibrate per redditività e qualità della vita. Gli affitti medi si aggirano sui €14–15/m², con un’alta presenza di lavoratori del settore logistico e universitario.
📈 Previsione 2026: +2,2%
Indice dei prezzi degli affitti in Italia 2025 – 2026: tendenze emergenti del mercato immobiliare
Aumento degli affitti a medio termine
La formula mid-term (da 1 a 12/18 mesi) è la più in crescita in Italia, in particolare nelle grandi città e nei centri turistici. È la soluzione preferita da studenti Erasmus, lavoratori in trasferta, insegnanti e nomadi digitali. Spacest.com segnala un aumento del +37% delle richieste di locazioni digitali flessibili rispetto al 2023.
Digitalizzazione e affitti verificati
La fiducia nelle piattaforme digitali è in crescita. Le soluzioni con contratti online, pagamenti sicuri e gestione automatizzata stanno sostituendo progressivamente i metodi tradizionali, riducendo rischi e tempi di ricerca. Le piattaforme come Spacest.com garantiscono verifiche sugli immobili, firma digitale e supporto multilingue.
Affitti sostenibili e immobili efficienti
Gli immobili con classe energetica A o B sono oggi più richiesti (+22%) e registrano canoni mediamente superiori del 10-12%, grazie ai minori costi di gestione e alla crescente sensibilità ambientale degli inquilini under 40.
Ritorno dei piccoli centri
Città come Trento, Parma, Bergamo, Lecce e Trieste attraggono lavoratori da remoto e studenti per la loro qualità della vita e gli affitti medi inferiori a €700/mese per bilocali arredati.
Affitti per studenti e giovani professionisti nel 2025
La domanda di alloggi per studenti è aumentata del +15% rispetto al 2024. Le città più richieste restano Milano, Bologna, Torino, Firenze e Roma, ma cresce l’interesse per Padova, Pisa, Bari e L’Aquila. Gli affitti per una stanza singola variano tra €400 e €900/mese, con punte record a Milano e Bologna.
Gli analisti immobiliari prevedono per il 2026:
- Crescita media nazionale tra il +2,5% e il +3%, dopo due anni di aumento più rapido.
- Stabilizzazione dei canoni nelle grandi città, con maggiore competitività nei centri medi.
- Aumento della qualità contrattuale, con una netta preferenza per affitti garantiti e formule digitali.
- Espansione del mid-term europeo, sostenuta da piattaforme Prop Tech come Spacest.com.
Indice dei prezzi degli affitti in Italia 2025 – 2026, conclusioni: un mercato in evoluzione verso sostenibilità e tecnologia
Il mercato degli affitti italiano nel 2025–2026 conferma un trend di crescita solido ma più equilibrato. La domanda resta elevata, soprattutto da parte di studenti e giovani lavoratori, mentre le soluzioni digitali e flessibili diventano il nuovo standard. In un contesto di costi crescenti, Spacest.com si posiziona come la risposta più moderna per chi cerca o offre casa: contratti trasparenti, sicurezza nei pagamenti e un’esperienza completamente digitale.