Contratto di affitto: tutto ciò che devi sapere nel 2025

Una guida a cura di Spacest.com per proprietari e inquilini

Trovare la casa giusta o il giusto affittuario è già un bel traguardo, ma capire il contratto di affitto è il vero passo fondamentale per evitare problemi futuri.

In questa guida completa, scoprirai il contratto di affitto e tutto ciò che devi sapere nel 2025: dalle tipologie più comuni alle clausole da controllare prima di firmare.

Scopri inoltre la nostra sezione speciale dedicata ai contratti di affitto. 

Che cos’è un contratto di affitto?

Un contratto di affitto, noto anche come contratto di locazione, è un accordo scritto tra il proprietario (locatore) e l’inquilino (conduttore), che stabilisce le regole sull’uso di un immobile. 

Il contratto specifica, tra l’altro:

• La durata dell’affitto;
• L’importo del canone mensile;
• I diritti e doveri di entrambe le parti;
• Le modalità di risoluzione del contratto.

NB: In Italia, i contratti di affitto devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate per avere valore legale.

Tipologie di contratti di affitto in Italia

Non tutti i contratti di affitto sono uguali. Esistono diverse tipologie, ognuna adatta a esigenze differenti:

1. Contratto a Canone Libero (4+4): durata standard di 4 anni, rinnovabile per altri 4. Il canone è stabilito liberamente dalle parti.

2. Contratto a Canone Concordato (3+2): durata di 3 anni, rinnovabile per 2, con canone stabilito in base agli accordi territoriali. Ideale per città con forte domanda abitativa.

3. Contratto Transitorio: durata da 1 a 18 mesi, utile per esigenze temporanee. Necessita di motivazioni specifiche (es. lavoro a termine).

4. Contratto per Studenti Universitari: simile al contratto transitorio, con canone calmierato. Utile nelle città universitarie.

Elementi essenziali di un contratto di locazione

Un contratto valido deve contenere alcune informazioni chiave:

• Dati delle parti (locatore e conduttore);
• Descrizione dell’immobile (indirizzo, metratura, eventuali arredi);
• Durata del contratto;
• Importo del canone mensile e modalità di pagamento;
• Spese condominiali e altri oneri;
• Deposito cauzionale;
• Clausole su recesso e rinnovo;
• Eventuali clausole particolari (uso esclusivo, presenza animali, subaffitto).

Durata del contratto di affitto: cosa sapere

La durata dipende dal tipo di contratto scelto:

• 4+4: Contratto libero, lungo termine;
• 3+2: Concordato, con possibili agevolazioni fiscali;
• Transitorio: Breve termine, legato a esigenze specifiche;
• Studenti: Durata flessibile in base al corso universitario.

⚠️ Importante sapere che la durata minima è vincolante: il proprietario non può chiedere la casa prima della scadenza se non in casi specifici (es. vendita, uso proprio) e rispettando i termini di legge per la disdetta da parte del proprietario.

Deposito cauzionale: cos’è e come funziona

Il deposito cauzionale è una somma di denaro che l’inquilino versa al momento della firma del contratto, a garanzia di eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti.

Solitamente corrisponde da una a tre mensilità di affitto.

Quando viene restituito il deposito cauzionale?

Alla fine del contratto, il proprietario ha l’obbligo di restituire il deposito cauzionale se l’immobile è in buone condizioni e tutte le spese sono state regolarmente pagate.

Può trattenere solo le somme necessarie per:

• Riparare eventuali danni (oltre alla normale usura)
• Coprire canoni o spese non pagate

⚠️ Attenzione: non è legale per il proprietario trattenere la cauzione senza giustificato motivo.

Se sei un proprietario e vuoi conoscere se il deposito cauzionale negli affitti è fruttifero o infruttifero dai un’occhiata alla nostra guida.

Diritti e doveri di inquilini e proprietari

Il Team di Spacest.com ti fornirà una panoramica completa sui diritti e sui doveri di proprietari e inquilini:

	Diritti	Doveri
Inquilino	– Usare l’immobile come stabilito nel contratto – Ricevere l’immobile in buono stato – Essere rispettato nei tempi e modi di disdetta del contratto – Richiedere la restituzione del deposito cauzionale	– Pagare il canone d’affitto puntualmente – Rispettare le regole condominiali – Non arrecare danni all’immobile – Avvisare il proprietario in caso di necessità di manutenzione
Proprietario	– Ricevere il pagamento dell’affitto – Riavere l’immobile alla scadenza del contratto – Pretendere il rispetto delle clausole contrattuali	– Consegnare l’immobile in buone condizioni – Garantire la sicurezza e abitabilità della casa – Intervenire per le riparazioni straordinarie

Clausole da controllare prima di firmare un contratto

Prima di firmare un contratto di affitto, è essenziale leggere attentamente tutte le clausole, soprattutto quelle che potrebbero limitare i tuoi diritti.

 ⚠️ Clausole critiche da esaminare:

• Durata e modalità di rinnovo: attenzione a clausole che limitano il rinnovo.
• Penali per recesso anticipato: verifica se e quando puoi lasciare l’immobile.
• Responsabilità per manutenzioni ordinarie e straordinarie.
• Divieti particolari (es. animali domestici, subaffitto).

Suggerimento: se non sei sicuro, chiedi consiglio a un professionista o associazione per la tutela degli inquilini, oppure rivolgiti al nostro centro assistenza.

Recesso e rinnovo di un contratto di affitto

Nella disdetta del contratto di affitto l’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi con un preavviso che va solitamente dai 3 ai 6 mesi, salvo diversi accordi.

Esempi di gravi motivi: trasferimento di lavoro; problemi di salute; altri eventi straordinari documentabili

Rinnovo del contratto:

• Contratti 4+4 e 3+2 si rinnovano automaticamente, salvo disdetta;
• Il proprietario può opporsi al rinnovo solo in casi specifici (es. necessità dell’immobile per uso personale) e rispettando i termini di legge per la disdetta.

Registrazione del contratto di affitto: obblighi e costi

Il proprietario ha l’obbligo di registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.

Quanto costa la registrazione?

• Imposta di registro: 2% del canone annuo (diviso a metà tra inquilino e proprietario);
• Marca da bollo: 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe.

💡 Nota: Alcuni contratti (es. canone concordato) possono beneficiare della cedolare secca (⬅️ scoprila in questa guida), un’imposta sostitutiva agevolata del 21% o del 10%.

Contratto di affitto: conclusioni e risorse utili

Firmare un contratto di affitto è un passo importante che richiede attenzione e consapevolezza.

Conoscere le clausole, i diritti e i doveri di entrambe le parti è fondamentale per una convivenza serena e senza sorprese.

Se hai dubbi su particolari clausole o problemi con il tuo contratto, rivolgiti sempre a un esperto del settore o a un’associazione per inquilini.

🔗 Risorsa utile: Puoi consultare direttamente le linee guida ufficiali sui contratti di locazione sul sito dell’ Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti sui contratti di affitto

 1. È obbligatorio registrare un contratto di affitto?

Sì, la registrazione è obbligatoria per conferire validità legale al contratto e per fini fiscali. Un contratto non registrato può comportare sanzioni.

 2. Cosa succede se il contratto non viene registrato?

Senza registrazione il contratto è nullo e il proprietario rischia multe. L’inquilino può richiedere la registrazione d’ufficio.

 3. Quante mensilità di cauzione può chiedere il proprietario?

Generalmente da 1 a 3 mensilità. Importi superiori sono rari e vanno giustificati.

 4. Posso lasciare la casa prima della fine del contratto?

Sì, ma solo per gravi motivi e rispettando il preavviso (di solito 6 mesi).

 5. Chi paga le spese condominiali?

Le spese ordinarie (es. pulizia, luce scale) sono a carico dell’inquilino; quelle straordinarie (es. lavori strutturali) spettano al proprietario.

 6. Posso avere animali domestici in affitto?

Solo se il contratto non lo vieta esplicitamente. In assenza di divieti scritti, la legge tende a favorire il diritto all’animale domestico.