Come funziona il contratto di affitto 3+2?

La guida essenziale per i proprietari di immobili

Il mercato immobiliare è sempre più orientato verso la locazione. Tanti proprietari, soprattutto quelli privati, si trovano di fronte alla scelta su quale tipo di contratto utilizzare.

Tra le varie opzioni, il contratto di affitto 3+2 si sta rivelando una scelta vantaggiosa per molte ragioni. Ma cosa lo rende così speciale?

Se sei un proprietario privato e possiedi un immobile da affittare questa guida del Team di Spacest potrà esserti molto utile nel capire come funziona il contratto di affitto 3+2.

Cos’è il contratto di affitto 3+2?

Il contratto di affitto 3+2 è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo che ha una durata iniziale di 3 anni, con la possibilità di rinnovarlo per ulteriori 2.

Questo significa che, una volta firmato, l’immobile sarà locato per un totale di 5 anni, a meno che le parti (il proprietario e l’inquilino) non decidano diversamente alla fine del terzo anno.

Il contratto d’affitto 3+2 prevede di solito costi più agevolati rispetto a quelli previsti per la stipula di contratti a canone libero.

Infatti la forma contrattuale è quella del canone concordato, prevista nei Comuni ad alta densità abitativa e dove il valore del canone viene definito sulla base di modelli contrattuali standard determinati da accordi tra associazioni locali e Comuni.

Scopri le diverse tipologie di contratto nella nostra guida sui migliori contratti di locazione nel 2023.

Come si compone il modello contrattuale 3+2?

Così come nel modello contrattuale 4+4, anche il modello del 3+2 prevede elementi chiave e sezioni tipiche che compongono il modello contrattuale:

• Intestazione: generalità complete del proprietario e dell’inquilino;
• Indirizzo dell’immobile: specifica dell’ubicazione precisa dell’immobile;
• Oggetto del contratto: descrizione dettagliata dell’immobile, eventuali pertinenze (come cantina, box auto) e la destinazione d’uso (abitativo);
• Durata del contratto;
• Importo del canone e modalità di pagamento: importo mensile o annuale del canone, modalità e tempi di pagamento, eventuali variazioni, modalità di aggiornamento dell’importo (ad esempio, in base all’ISTAT);
• Spese accessorie: descrizione delle spese non incluse nel canone di locazione (es. spese condominiali) e modalità di ripartizione tra proprietario e inquilino;
• Deposito cauzionale: indicazione dell’importo (solitamente fino a 3 mesi di canone) che l’inquilino deposita come garanzia.
• Manutenzione e riparazioni: definizione delle responsabilità di proprietario e inquilino per quanto riguarda la manutenzione ordinaria e straordinaria;
• Uso dell’Immobile: indicazioni su ciò che è permesso e ciò che non lo è all’interno dell’immobile (es. tenere animali, fare modifiche strutturali);
• Cessione del contratto e sublocazione: condizioni sotto le quali il conduttore può cedere il contratto o sublocare l’immobile;
• Recesso e disdetta: condizioni e termini per la disdetta del contratto sia da parte del proprietario sia da parte dell’inquilino;
• Clausole varie: eventuali altre clausole concordate tra le parti (es. penalità per ritardo nei pagamenti, obbligo di assicurazione da parte dell’inquilino);
• Firma delle parti: spazio per la firma di entrambe le parti per validare il contratto;
• Allegati: ad esempio l’inventario degli arredi (se l’immobile è ammobiliato), certificazioni energetiche, altri documenti rilevanti.

Agevolazioni fiscali del contratto di affitto 3+2

Ecco alcune agevolazioni che potresti considerare come proprietario nella scelta del contratto di affitto 3+2 per la tua proprietà:

• usufruire di un imponibile Irpef ridotto del 67% (rispetto all’85% tradizionale);
• beneficiare di un’imposta di registrazione ridotta al 1,4% e di un’aliquota al 10% con un contratto d’affitto 3+2 con opzione della cedolare secca.

Ma anche altri vantaggi come:

• Stabilità: avere un inquilino per 5 anni significa ridurre il rischio di periodi di vuoto tra un affitto e l’altro;
• Sicurezza: poter contare su un reddito stabile per un periodo prolungato ti aiuta a pianificare meglio le tue finanze;
• Meno stress: dato che il rinnovo è quasi automatico, non dovrai affrontare le stressanti trattative ogni anno.

Come registrare un contratto di affitto 3+2 e relative imposte

In questo paragrafo ti illustreremo i corretti procedimenti per la registrazione del tuo contratto:

Il contratto di affitto 3+2 deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che la durata non sia inferiore ai 30 giorni all’anno

Questa può avvenire sia per via telematica, sia presentandosi agli uffici territoriali e deve essere effettuata entro i 30 giorni successivi alla decorrenza del contratto stesso.

Per la registrazione di un contratto di affitto 3+2 dovrai pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo (tranne nel caso dell’opzione con cedolare secca, vedi paragrafo successivo), che sono da dividere fra inquilino e proprietario:

• L’imposta di registro per i fabbricati ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità: si può scegliere se pagare l’ammontare complessivo in un’unica soluzione, oppure anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità;
• L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe, per ogni copia da registrare.

NB: per il contratto di affitto 3+2 a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ad alta densità abitativa, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In sostanza, la cifra annua che devi considerare per il calcolo dell’imposta va assunta per il 70% del totale del canone annuo.

La cedolare secca nel contratto di affitto 3+2

Se sei un proprietario di immobili rientranti nelle categorie catastali da A1 ad A11 (ad esclusione della categoria A10 dedicata a uffici o studi privati) ti sarà utile sapere che potrai aderire all’opzione della cedolare secca: approfondiscila nella nostra guida dedicata.

Con questo metodo di tassazione potrai sostituire l’Irpef, l’imposta di registro e l’imposta di bollo con un’unica tassa calcolata al 21% dell’affitto annuo.

Inoltre, in caso di canone concordato, potrai beneficiare di un’ulteriore aliquota ridotta al 10% se il tuo immobile si trova in un Comune ad alta densità abitativa o nei capoluoghi di Provincia.

Optando per la cedolare secca nel contratto di affitto 3+2, da proprietario sarai esonerato dal pagamento sia dell’imposta di registro che dell’imposta di bollo, nonché dalle addizionali comunali e regionali derivanti dal reddito dell’immobile.

La scelta della cedolare secca nel tuo contratto di affitto 3+2 può essere effettuata sia in fase iniziale, tramite l’utilizzo del modello RLI necessario per la registrazione del contratto, sia in un secondo momento: in questo caso sarà applicabile soltanto per la durata residua del contratto.

Il rinnovo del contratto di affitto 3+2

Alla scadenza dei primi 3 anni di affitto, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni.

Alla scadenza dei successivi 2 anni invece:

• il contratto viene nuovamente e tacitamente rinnovato per un altro periodo di 3 anni, a sua volta rinnovabile;
• il contratto viene rinnovato, ma a condizioni diverse: in tal caso chi vuole proporre delle modifiche deve comunicarlo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza.

Il recesso dal contratto di affitto 3+2

L’inquilino ha la possibilità di recedere dal contratto di affitto 3+2 quando lo desidera, sia che ci siano motivazioni valide, sia utilizzando la clausola di risoluzione tipicamente inclusa nel contratto, rispettando i tempi contrattuali del preavviso.

Al contrario, se sei il proprietario dell’immobile, non avrai la possibilità di terminare il contratto per giusta causa, ma dovrai attendere la fine naturale del primo periodo contrattuale (3 anni).

Dopo i primi 3 anni potrai bloccare l’estensione automatica del contratto di affitto 3+2 notificando all’inquilino con 6 mesi di anticipo tramite lettera raccomandata o Pec per i motivi indicati dall’art.3, comma 1 della Legge n.431/1998.

Le situazioni che ti permetteranno, come proprietario, di interrompere il contratto includono:

• Vendita dell’immobile a terzi, ma solo se non sarai in possesso altre proprietà residenziali oltre a quella in cui risiedi. Il conduttore ha, in questo caso, il diritto di prelazione;
• Utilizzo dell’immobile per scopi residenziali, commerciali, artigianali o professionali propri o di un familiare entro il secondo grado;
• Destinazione dell’immobile per attività con obiettivi pubblici, sociali, mutualistici, cooperativi, assistenziali, culturali o religiosi. In questo caso, tuttavia, dovrai offrire all’inquilino un altro immobile.

Considerazioni finali

Affittare la tua proprietà con un contratto di affitto 3+2 può essere un’ottima scelta se ricerchi stabilità e sicurezza. Tuttavia, è importante ricordare che, come ogni contratto, anche questo ha le sue particolarità e clausole che è bene conoscere a fondo.

Per questo motivo ti consigliamo, prima di stilare un contratto di affitto 3+2, di cercare sempre il consiglio di un esperto, come il nostro Team del supporto clienti e proprietari.

Potrai, così, essere sicuro di prendere la decisione più informata possibile e di proteggere i tuoi interessi come proprietario.
Ricorda, la tua proprietà è un investimento prezioso: prendi il giusto tempo di comprendere le opzioni e di fare la scelta giusta. Ci auguriamo che questa guida ti abbia aiutato a capire meglio il contratto di affitto 3+2 e di aver dissipato ogni tuo dubbio.