Rinnovo contratto di affitto

Guida completa per proprietari e inquilini di Spacest.com

Il rinnovo del contratto di affitto rappresenta un momento cruciale sia per i proprietari di immobili che per gli inquilini.

In questa guida ci impegniamo a fornirti tutte le informazioni necessarie per gestire al meglio questo passaggio.

Esploreremo in dettaglio come funziona il rinnovo del contratto di locazione, inclusi i costi, le tempistiche e le procedure specifiche per i vari tipi di contratti.

Differenza tra rinnovo e proroga del contratto di affitto

La proroga e il rinnovo di un contratto di locazione sono due concetti distinti, sebbene entrambi riguardino la continuazione del rapporto contrattuale tra il locatore e il conduttore. Ecco le differenze principali:

Proroga

• Definizione: la proroga è l’estensione del periodo di validità del contratto esistente senza modificare le condizioni originarie del contratto stesso. Si tratta di un prolungamento temporale del contratto;
• Condizioni: la proroga avviene generalmente secondo le stesse condizioni contrattuali precedenti, senza necessità di negoziare nuovamente i termini;
• Durata: la durata della proroga può variare, ma è stabilita nel contratto o può essere determinata dalla legge;
• Procedura: in alcuni casi, la proroga avviene automaticamente alla scadenza del contratto originale, se entrambe le parti non manifestano la volontà di rescindere il contratto. In altri casi, è necessario un accordo scritto tra le parti.

Rinnovo

• Definizione: il rinnovo implica la creazione di un nuovo contratto di locazione, anche se spesso simile al precedente. Può comportare la modifica di alcune condizioni contrattuali, come il canone di locazione o la durata;
• Condizioni: durante il rinnovo, le parti possono negoziare e modificare i termini e le condizioni del contratto;
• Durata: la durata del rinnovo è stabilita nel nuovo contratto e può essere diversa dalla durata del contratto originale;
• Procedura: per il rinnovo è necessaria la stipula di un nuovo accordo contrattuale, che deve essere accettato e firmato da entrambe le parti.

Differenze chiave

Prolungamento vs. Nuovo Contratto: La proroga è semplicemente l’estensione del contratto esistente, mentre il rinnovo comporta la creazione di un nuovo contratto.

Condizioni Contrattuali: Nella proroga, le condizioni contrattuali rimangono invariate. Nel rinnovo, le condizioni possono essere rinegoziate e modificate.

Formalità: La proroga può avvenire automaticamente o con un semplice accordo scritto, mentre il rinnovo richiede la stipula di un nuovo contratto.

N.B. Conoscere la differenza tra proroga e rinnovo è importante per gestire correttamente i rapporti di locazione e per evitare malintesi tra locatore e conduttore.

Tipi di contratto di affitto e procedure di rinnovo e proroga

Esaminiamo ora come funzionano il rinnovo e la proroga per i diversi tipi di contratti di affitto.

1. Contratto di affitto 4+4

Il contratto a canone libero ha una durata minima di 4 anni, con proroga tacita per ulteriori 4 anni alle stesse condizioni. Alla scadenza del secondo quadriennio, si può:

• Lasciare che il contratto si rinnovi automaticamente per altri 4 anni.
• Comunicare la disdetta con almeno 6 mesi di preavviso.
• Inviare una proposta di rinnovo per concordare nuove condizioni.

Scopri nel dettaglio il contratto di affitto 4+4 nella nostra guida dedicata.

2. Contratto di affitto 3+2

Questo contratto a canone concordato, dura 3 anni e si proroga automaticamente per altri 2 anni se non ci sono comunicazioni di recesso o disdetta. Al termine dei 5 anni si può optare per:

• Un rinnovo del contratto con nuove condizioni.
• Una proroga tacita per altri 2 anni senza modifiche.

Nel nostro approfondimento sul contratto di affitto 3+2 troverai tutte le informazioni su questa tipologia di locazione.

3. Contratto di affitto transitorio

Durata e scadenza: questo contratto non prevede il rinnovo automatico e termina naturalmente dopo massimo 18 mesi.

Rinnovo: è possibile fare richiesta di rinnovo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, dimostrando il prolungamento dell’esigenza transitoria.

Senza tale documentazione, il contratto si trasforma in un contratto 4+4: scopri al meglio il contratto di affitto transitorio.

4. Contratto di affitto per studenti universitari

Ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Si rinnova automaticamente per lo stesso periodo, salvo recesso dell’inquilino con almeno 3 mesi di preavviso.

Scoprilo nell’approfondimento dedicato Contratto di affitto per studenti: la guida completa.

5. Proroga con cedolare secca

Il regime di tassazione con cedolare secca offre vantaggi fiscali, come l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo.

Dal 2019, non è più obbligatorio comunicare la proroga tacita all’Agenzia delle Entrate per mantenere l’opzione della cedolare secca.

Questo semplifica il processo ed elimina le sanzioni per mancata comunicazione.

Rinnovo contratto di affitto: come fare la proposta

Per rinnovare un contratto di locazione a nuove condizioni, è necessario inviare una proposta di rinnovo tramite lettera raccomandata A/R almeno 6 mesi prima della scadenza, tranne che nel caso di contratto transitorio.

Il destinatario ha 60 giorni per rispondere. La proposta può essere:

• Accettata alle condizioni richieste.
• Modificata con nuove condizioni e inviata nuovamente.
• Rifiutata, terminando la locazione alla scadenza.

Costi del rinnovo del contratto di affitto

In assenza di cedolare secca, il rinnovo del contratto comporta il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, da versare entro 30 giorni dalla scadenza.

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo per il numero di annualità. L’imposta di bollo è di €16 ogni 4 facciate del contratto.

Entrambe le imposte sono a carico del proprietario e dell’inquilino in egual misura: scopri nel dettaglio i migliori contratti Cedolare secca o Canone concordato? I migliori contratti di locazione nel 2023.

Aumento del canone di affitto

Durante la durata del contratto, non è possibile aumentare il canone di locazione, salvo clausole di adeguamento all’inflazione previste nel contratto e non applicabili se si è optato per la cedolare secca.

Eventuali accordi di aumento sono nulli se non formalizzati alla scadenza del contratto durante il rinnovo.

Scopri tutto ciò che c’è da sapere sull’aumento del canone di affitto nella nostra guida dedicata.

Affitto scaduto: occupazione senza titolo

In caso di mancato rinnovo, se l’inquilino non libera l’immobile, si può avviare un procedimento di sfratto per finita locazione.

È possibile richiedere l’indennità di occupazione e un risarcimento per danni, comprendendo:

• Danno emergente: mancata possibilità di utilizzo dell’immobile;
• Lucro cessante: perdita di entrate derivanti dall’impossibilità di affittare o vendere l’immobile.

Conclusioni

Il rinnovo del contratto di affitto richiede attenzione e precisione per evitare inconvenienti.

Con Spacest.com, siamo qui per supportarti in ogni fase del processo, garantendo una gestione professionale e trasparente del tuo immobile.

Seguendo le corrette procedure, potrai assicurarti che il rinnovo del contratto avvenga senza problemi, soddisfacendo le esigenze di entrambe le parti coinvolte.