Contratto di affitto per studenti: la guida completa

Investire in proprietà immobiliari in zone universitarie e destinarle agli affitti a studenti fuori sede si rivela una scelta redditizia per i proprietari.

Il contratto di affitto per studenti offre infatti notevoli benefici, come vantaggi fiscali e la possibilità di stipulare accordi di durata inferiore rispetto alle tradizionali modalità previste dalle normative vigenti.

Scopriamo, insieme al Team di Spacest.com, le normative, le procedure di registrazione e i benefici principali legati alla locazione immobiliare destinata a studenti.

Contratto di affitto per studenti: definizione e funzionamento

I contratti di locazione dedicati agli studenti permettono ai proprietari di mettere a disposizione temporaneamente i loro immobili o parti di essi (ad esempio stanze in affitto) a studenti che necessitano di trasferirsi per motivi accademici.

Tali contratti sono generalmente di tipo transitorio e consentono una durata di locazione ridotta rispetto a quella standard imposta dalla legge, offrendo flessibilità sia ai proprietari che agli inquilini.

Per l’applicazione di questi contratti è essenziale rispettare specifici criteri e includere nel contratto tutte le informazioni necessarie per garantirne la legalità.

Altre tipologie di contratto di affitto

Il contratto transitorio non rappresenta l’unica opzione per affittare immobili agli studenti universitari.

Esiste, infatti, la possibilità di scegliere un contratto a canone libero con durata 4+4 anni o un contratto a canone concordato di 3+2 anni, idonei per l’affitto agli studenti.

Entrambe le alternative prevedono un rinnovo automatico:

• nel caso del contratto 4+4 è possibile beneficiare della cedolare secca con una tassazione al 21%;
• nel contratto 3+2 la tassazione è ridotta al 10%.

Requisiti e condizioni nel contratto di affitto per studenti

Affinché un contratto di affitto per studenti abbia validità, è indispensabile che:

• La residenza dello studente sia registrata in un comune diverso da quello dell’immobile locato;
• L’immobile si trovi nella stessa città dell’istituto universitario frequentato o in un comune limitrofo;
• La durata del contratto sia compresa tra un minimo di 6 mesi e un massimo di 3 anni.

La normativa di riferimento è la Legge n. 431/98, che regolamenta i contratti di locazione transitori, e il Decreto Ministeriale del 30/12/2002, che specifica le condizioni per la stipula di tali contratti.

Struttura del contratto

Per redigere un contratto conforme, è necessario seguire un modello ufficiale fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, il quale deve contenere i seguenti elementi:

• Dati personali del proprietario e dello studente (o gruppo di studenti), escludendo la possibilità di intestazione ai genitori, che possono tuttavia agire come garanti;
• Descrizione dettagliata e posizione dell’immobile, con indicazione dei dati catastali e dell’ubicazione rispetto alla residenza dello studente;
• Iscrizione dello studente a un corso universitario nel comune dell’immobile o in uno limitrofo;
• Durata: minima di 6 mesi e massima di 36 mesi per il contratto, con rinnovo automatico in assenza di disdetta;
• Importo del canone di locazione (definito in base a accordi locali) e modalità di pagamento (preferibile transazioni tracciabili);
• Attestazione di prestazione energetica APE;
• Opzione della cedolare secca se presente.

Contratto di affitto per studenti: agevolazioni fiscali

Affittare a studenti universitari permette di accedere a una serie di agevolazioni fiscali, tra cui la deduzione IRPEF e la riduzione dell’IMU e della Tasi, oltre alla possibilità di optare per la cedolare secca.

Tra le principali agevolazioni fiscali riservate a questa tipologia contrattuale troviamo:

• La deduzione IRPEF del 30% del canone, che va ad aggiungersi alla deduzione ordinaria del 5%;
• La riduzione del 75% dell’aliquota IMU e Tasi stabilita dal comune;
• La deduzione di spese di ristrutturazione e manutenzione dell’immobile dalla base imponibile;
• La possibilità di stipulare un contratto di affitto con opzione della cedolare secca.

Come registrare un contratto di affitto per studenti

Per la registrazione del contratto di affitto per studenti vengono seguite le stesse regole previste per qualsiasi registrazione di un contratto di affitto.

Vediamo insieme gli elementi principali:

• Due copie del contratto, firmate su ogni pagina sia dal proprietario che dallo studente;
• Marca da bollo da 16€ ogni 4 pagine del contratto;
• Pagamento dell’imposta di registro con aliquota al 2%, calcolabile sul totale del canone di locazione annuo;
• Modello RLI riguardante la registrazione del contratto;
• Se si opta per la cedolare secca, ricordiamo che non è dovuto il pagamento né della marca da bollo, né dell’imposta di registro.

Le spese di registrazione del contratto e quelle annuali dell’imposta di registro devono essere divise equamente tra proprietario ed inquilino.

Le spese ordinarie e di condominio (se presente) dovranno essere pagate, secondo normativa, sempre dall’inquilino, mentre al proprietario spettano le spese di carattere straordinario.

La disdetta nella locazione per studenti universitari

Se non viene data disdetta, il contratto di affitto si rinnova automaticamente alla prima scadenza per un periodo identico.

Si può comunque recedere dal contratto prima del termine, a condizione di inviare una notifica con almeno tre mesi di preavviso, tramite PEC o raccomandata A/R.

Qualora uno o più studenti decidessero di terminare anticipatamente il contratto di locazione, gli altri coinquilini dovranno assicurarsi di pagare l’intera cifra concordata, ripartendo fra loro la parte dell’affitto non più coperta, a meno che non vi siano nuovi inquilini che prendano il loro posto.

È importante anche ricordare di inviare all’Agenzia delle Entrate il modulo RLI per notificare la cessazione del contratto, sia che ci sia un nuovo inquilino o meno.

Nel caso in cui un nuovo studente subentri, sarà necessario redigere un documento supplementare al contratto di locazione originale.

Contratto di affitto per studenti: protezione contro le morosità

In alcuni casi, può succedere che uno o più studenti non effettuino il pagamento del canone di affitto.

Per proteggerti in queste situazioni di morosità, hai diverse opzioni: richiedere una garanzia bancaria a copertura dell’affitto (fideiussione bancaria) o sottoscrivere una polizza assicurativa specifica per il rischio di mancato pagamento.

Un’alternativa prevede che, se il pagamento dell’affitto non viene ricevuto entro 20 giorni dalla data concordata ogni mese, hai la possibilità di risolvere il contratto di locazione.

Per procedere con un’azione di sfratto dovuta a morosità, è necessario rivolgersi a un tribunale, dove un giudice esaminerà il caso specifico.

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